条款号

条款内容

编列内容

2.2.1

分值构成

(总分100分)

投标报价：20分

技术部分：60分

商务部分：20分

2.2.2

评标基准价

计算方法

评标基准价的计算：

评标基准价是指满足邀标文件要求的所有有效报价的最低报价。最低报价不是中标的唯一依据。

2.3.1

投标报价

（30分）

报价得分=（评标基准价/投标报价）×价格权值×100。

投标得分精确到小数点后两位，两位以后四舍五入。

每个收费项目单独计算分值，各5分，共4项合计20分。

2.3.2

技术部分

（60分）

整体的物业服务方案：物业服务方案的合理性、可行性；投标企业针对本项目的物业服务方案编制内容详尽、全面、合理、可行得0-10分

0-10

服务工序流程及标准：企业针对本项目整体的物业服务做出合理、详细的服务工序流程，具有高质量的标准得0-5分。

0-5

质量管理方案及措施：投标企业针对本项目提出详细的质量管理方案，且方案科学、合理、详细得0-4分

0-4

安全设备设施管理：投标企业针对本项目提出详细的安全设备设施管理方案，且方案科学、合理、详细得0-3分

0-3

环境清洁卫生管理：投标企业针对本项目提出详细的环境清洁卫生管理方案，可体现且方案科学、合理、详细得0-4分

0-4

绿化管理：投标企业针对本项目提出详细的绿化管理方案，且方案科学、合理、详细得0-3分

0-3

设施设备等管理维护：共用部位、共用设施设备等管理维护（含房屋、水电、亮化、共用设施设备等管理），投标企业针对本项目提出详细的设施设备等管理维护方案，且方案科学、合理、详细得0-4分

0-4

各种车辆管理：投标企业针对本项目提出详细的各种车辆管理方案，可体现高标准的科学化管理、且方案合理、详细得0-3分

0-3

物资装备管理：投标企业针对本项目提出详细的物资装备管理方案，可体现高标准的科学化管理、且方案合理、详细得0-6分

0-6

制度、管理方式、工作计划、培训与档案的建立与管理：投标企业有详细的制度、管理方式、工作计划、培训与档案的建立与管理方案，且方案科学、合理、详细得0-10分

0-10

紧急预案方案：投标企业针对本项目的紧急预案方案实用、可行、可良好得对突发情况进行补救得0-8分

0-8

2.3.3

商务部分

企业业绩情况：

提供投标人总公司或分公司近三年同类或类似的物业服务业绩：

1.同类住宅项目业绩，每提供一个得1分，最多得6分

2.类似项目业绩（指办公楼、商业、公寓、学校等），每提供一个得0.5分，最多得3分。

注:近三年指2017年01月01日至今；

需提供物业服务合同复印件或中标通知书。

0-20

序号

服务

项目/内容

服务标准

备注

1

   总体要求

1.物业服务企业依据《物业承接查验办法》,对新接管物业进行承接查验工作。

2.物业服务企业应建立完善的共用部位及共用设施设备的维修养护档案，做好维修、养护的记录并及时整理归档。

3.物业服务企业应按照合同约定对公用部位及共用设施设备进行检查，按照《特种设备安全法》的有关规定对特种设备运行、维修养护和检测，发现问题及时维修。在大风，雷电，强降雨、雪等恶劣天气前后应有防范检查维修措施。

4.设备间应每(日□、周☑、月□)清洁维护2次，整洁有序，室内无杂物堆放。

2

共用部位的维修养护

1.每（周□、月□、季☑）至少检查1次梁、板、柱、等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时将有关情况向相关部门报告。

2.每(日□、周☑、月□)至少检查1次外墙贴饰面或抹布、屋檐、阳台、空调室外机支撑构件等；每(日□、周☑、月□)至少应检查1次共用部位的门、窗、玻璃等；每（日□、周□、月☑)至少应检查1次共用部位的室内地面、墙面等；每（周□、月□、季☑）检查1次屋面防水，如发现问题，保修期内的应告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维修，需使用维修资金的应告知相关业主并履行申请审核手续。

3.每半（日□、周□、月☑)至少检查1次道路场地、阶梯及扶手、管井、沟渠以及大门、围墙、雨水、污水管井、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

4. 每（月□、季□、年☑）应检测1次防雷装置。

3

供水系统

1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，二次供水设施符合GB 17051的要求，水质符合GB 5749的要求，并取得政府卫生防疫门颁发的水质检测合格报告。

2.每（日☑、周□、月□）至少检查 2次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每（日☑、周□、月□）至少检查1次水箱、水泵房，检查设备运行状况。

3.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专业人保管；溢流管口、透气应安装金属防护网并保持完好。

4.每（日□、周□、月☑)应启动1次备用水泵。

5.每（周□、月□、季☑）至少维修养护1次水泵

6.每（月□、季□、年☑）应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆、每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。

4

供暖设备

1.采用锅炉供热的小区，其供热设备、设施及供热管线可委托物业服务企业负责维护、管理，或由无业务服务企业委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。均应符合《内蒙古自治区城镇供热管理条例》的规定。

2. 受托的物业服务企业，每（月□、季□、年☑）共热前对暖气管道、阀门等进行集中检查，对管道进行必要的防冻处理，供暖期内，每（日□、周□、月☑)检查1次，发现问题及时修缮处理。

5

排水系统

1.每（周□、月□、季☑）应对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确保其畅通。每次将雨前后应对主要排水口、管井进行检查。

2.每（日□、周□、月☑)至少应对污水池巡视1次，检查设备运行状态；每(日□、周☑、月□)至少应进行1次设备启动测试；每（周□、月□、季☑）应养护1次。

3.化粪池每半年应清掏1次，发现异常及时组织清掏。

6

供电及照明系统

物业服务企业接受供电部门委托对小区内供电照明系统进行管理服务的，执行下列要求：

1.对楼内照明系统应每（日☑、周□、月□）巡视1次，一般故障4小时内修复；其他复杂故障18小时内修复；

2.对楼外照明系统每(日□、周☑、月□)至少应巡视3次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障2日内修复；

3.对应急照明系统至少应每（日☑、周□、月□）巡视1次，发现故障，及时组织维修；

4.对低压柜运行状况应每（日☑、周□、月□）巡视1次，每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每（月□、季□、年☑）检查2次电气安全，每半年检测1次接地电阻，每（月□、季□、年☑）校验1次仪表；

5.对低压配电箱和线路运行状况应每(日□、周□、月☑)检查2次，每（月□、季□、年☑）养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每（周□、月□、季☑）切换1次双路互控开关；

6.每(日□、周☑、月□)应检查1次控制柜设备运行状况；每（月□、季□、年☑）养护2次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每半年应校正1次各种电子元件或控制设备的设定值；每（月□、季□、年☑）应检查1次远控装置；

7.发电机应每(日□、周□、月☑)试运2次，保证运行正常；每（月□、季□、年☑）2次带负荷运行；每（周□、月□、季☑）活化1次蓄电池；每（日☑、周□、月□）巡视1次充电机和蓄电池；每（月□、季□、年☑）要对发电机做1次保养；

8.配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；

9.保证变电站低压点线沟、电梯底坑无积水。每（月□、季□、年☑）组织对地压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据实验记录对相关设备进行维护。

7

中央空调系统

1.运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却搭、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。

2.运行期间每（日☑、周□、月□）巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3.应有相应的节能措施，每(日□、周□、月☑)对能源消耗进行统计、分析。

4.每（月□、季□、年☑）清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网，每2（月□、季□、年☑）清洗消毒1次风管，空调清洗应符合GB 19210的规定。

5.每（月□、季□、年☑）检查1次管道、阀门并除锈。

6.每（月□、季□、年☑）检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。

7.每（月□、季□、年☑）对空调系统进行1次整体性维修护养。

8

安全防范

1.每（日☑、周□、月□）应检查1次视频监控设备，保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每(日□、周□、月☑)应检查1次摄像头聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，并及时进行相应调校，每（周□、月□、季☑）维护1次。监控数据保存时间不低于30 天。

2.合理设置机动车和非机动车集中停放点，落实专人管理，确保其有序停放。停车场配套设施(日□、周☑、月□)检查1次，每（周□、月□、季☑）维护保养1次。

3.每（日☑、周□、月□）应检查1次报警控制管理设备，保障其运行正常。

4.每(日□、周☑、月□)应对红外对射探测器做运行状态测试1次，保障设备运行正常。

5.每（日☑、周□、月□）应检查1次、每（周□、月□、季☑）维护保养1次楼宇对讲系统，保证其按键、显示屏、通话等功能运行正常。

  9

电 梯

1. 电梯验收应符合GB 50310的规定。安装电梯的住宅每个人单元应保证1部电梯24小时正常运行。

2. 在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与中控室值班人员取得联系。

3.按照《特种设备安全法》、TSGT5001的规定，接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出检验申请。

4.确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，应急通讯装置等设施正常使用。

5.与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

6.至少配备1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每（日☑、周□、月□）至少检查1次电梯安全状况，发现问题及时修理。每（月□、季□、年☑）对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

7.有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每半年进行1次演练。

8.发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在5分钟内到达现场，并立即通知专业维修人员。

10

消防设施

1.落实消防安全责任制，明确消防安全责任人，明确各岗位的消防安全职责。发现安全防火隐患应及时进行消除，必要时立即向公安消防机关报告。

2.保证消防设施设备完好，可随时启用，消防设施的维修维护管理应符合GB25201的要求，同时应保持消防通道畅通。

3.在楼层出入口、电梯口等醒目位置应有安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语以及安全疏散路线指导图。

4.有灭火和应急疏散预案，设有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能并每半年进行培训；每（月□、季□、年☑）组织2次所有员工、业主或物业使用人参加的消防演练。

5.在小区宣传栏内对消防安全知识进行宣传报道。

6.设置专门的消防控制室，并且有工作人员24小时值班。发现火情及时疏散人员，通知公安消防部门，并协助其工作。

7.每（日☑、周☑、月□）防火巡查1次，每(日□、周□、月☑)防火检查1次，按照规定每（月□、季□、年☑）检测1次建筑消防设施，发现安全隐患及时排除，保障其运行正常。

8.每（日☑、周□、月□）检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

9.每（日☑、周□、月□）检查消防水泵是否正常，消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏，闷盖是否齐全；屋顶供水水箱的储水位情况；消防泵房间的防火门是否完好；灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；室内消防栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。

10.每 (日□、周□、月☑)检查1次火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；防排烟系统是否处于正常状态。

11.配置自救逃生器、逃生绳等急救工具。并应每  (日□、周□、月☑)检查1次，保证其正常使用。

12.对安装的火灾探测器，应每 (日□、周□、月☑)

进行1次抽样测试，每（月□、季□、年☑）做1次消防系统联动试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应及时更换。

11

水景及其他游乐设施

1.水景及其他游乐设施启用前应进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。

2.使用期间每(日□、周☑、月□) 巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2(日□、周☑、月□)检查1次防漏电设施。每（日☑、周□、月□）巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

3.设置必要的安全警示标识。

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

房屋装饰装修管理

1、按照《住宅室内装饰装修管理办法》，建立完善的装饰装修管理服务制度和装饰装修管理档案。

2、受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记，与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

3、装饰装修期间应每日巡查  1  次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、物业服务企业应对业主或物业使用人的装饰装修进行查验，对严格执行住宅室内装饰装修管理服务协议的，退还相应费用，办理相关手续。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，按照协议约定进行处理。

5、装修垃圾应袋装后堆放至指定地点，委托物业服务企业清运或自行清运的均需日产日清，并采用密闭方式清运。

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

公共秩序维护

1、住宅小区的出入口应有专人  24  小时值班。

2、采取封闭式管理的住宅小区，建立外来人员管理制度，对来人来访进行登记，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

3、对业主车辆基本情况进行登记并建立档案，对外来进出车辆进行登记，有条件的小区停车场应划分业主车辆停放区域，保证车辆有序停放。

4、建立大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。

5、制定巡查路线，按路线巡视检查并做好记录。对重点区域、重点部位应每天不少于巡查  6  次。夜间巡查两人以上同行。对扰乱社会治安以及违法行为及时加以制止，必要时应立即向公安等部门报告，并协助公安等部门处理。

6、安防控制室设专人  24  小时值守，并配备必要的应急工具。收到报警信号后，秩序维护人员应在 10 分钟内赶到现场进行处理，必要时应立即向公安机关报告，并协助公安机关进行处理。

7、每（月□、季度□、年☑）开展  2  次专项治安应急预案演练。

8、对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每（月□、季度□、年☑）组织管理人员和秩序维护人员开展  2  次安全防范教育培训。

9、应建立租户管理制度。                         

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

宠物管理

1、应对业主饲养的宠物进行登记，并提醒业主为所养宠物定期注射疫苗，预防传染病。

2、督促饲养宠物的业主，对宠物采取安全措施避免伤害他人，告知其按规定到公安机关办理登记手续，进行登记备案。

3、在宠物主人对宠物采取安全措施保证业主安全前提下，宠物活动应在小区内设置的指定区域内活动，宠物活动区域显著位置应设立警示标识。

4、对小区内饲养家禽、家畜及无许可证宠物的业主应及时制止，制止无效的，应及时上报相关部门。

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

物业共用部位清洁

（楼内）

1、每（日☑、周□、月□）清扫、清拖  1  次大堂，每（日☑、周□、月□）擦拭大堂内信报箱等设施，配有家具的或其他配饰的，每（日□、周□、月☑）护理保养  1  次（如石材等的打蜡保养），每（日☑、周□、月□）对大堂及一层候梯厅等进行  2  次保洁巡视，宜实行流动式保洁服务。

2、每（日☑、周□、月□）清扫并清拖  1  次楼道、楼梯地面，每（日☑、周□、月□）擦拭  1  次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每（半年☑、年□）除尘  1  次楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每（日☑、周□、月□）对楼道、楼梯做  1  次保洁巡视。

3、设有公共卫生间的，每（日☑、周□、月□）清洁  2  次；每（日□、周☑、月□）对公共卫生间进行  1  次消毒。

2

物业共用部位清洁

（电梯）

每（日☑、周□、月□）擦拭  2  次电梯轿厢门、面板，每（日☑、周□、月□）清拖  2  次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每（月□、季度☑、年□）护理  1  次，石材装饰的电梯轿厢，每（月□、季度☑、年□）养护  1  次；每（日☑、周□、月□）对电梯轿厢做  2  次保洁巡视。

3

物业共用部位清洁

（天台、屋面）

每（月☑、季度□、年□）清扫  1  次天台、屋面。雨季期间，每（月☑、季度□、年□）清扫  1  次天台、屋面，强降雨、雪后集中组织清扫。每 2 周巡查  1  次，有杂物及时清扫。

4

物业共用部位清洁

（楼外道路及设施）

每（日☑、周□、月□）清扫  1  次楼外道路，每（日☑、周□、月□）对楼外道路作  2  次保洁巡视，每（日□、周□、月☑）清洁  1  次楼外公共照明及共用设施。

5

物业共用部位清洁

（水景）

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每（日☑、周□、月□）清洁  1  次水面，每（月□、季度□、年☑）清洁  1  次水池池底。

6

物业共用部位清洁

（雨雪天气的清洁服务）

1、降雨后，应对小区内路段积水进行清扫，雨后天晴  1  日内恢复道路清洁水平。

2、降雪后，应及时组织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，应随时组织清扫；夜间降雪的，应在次日11:00前清扫完主要道路的冰雪。

7

物业共用部位清洁

（生活垃圾的收集和清运）

1、每个单元应设有垃圾箱等垃圾收集容器，有明确的分类标识，按照CJJ/T102的规定实施生活垃圾分类收集。全天最低气温在0℃以上时，每  5  天清洗  1  次垃圾收集容器。蝇、蚊滋生季节每  3  日喷洒  1  次杀虫药。

2、保证垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定地点，清运频次不低于  1  次/日。

3、有专门的垃圾清运车，清运车应保持密闭、外观整洁。

4、配合相关部门进行灭虫除害的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。定期进行消杀灭害，有相关记录并存档。

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到

1、对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物，每（月□、季度□、年☑）全面除草  3  次；

3、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率不小于90%，地面无明显裸露；      

4、绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、观赏效果良好；                  

5、适时喷洒药物，预防病虫害；

6、树木应每（月□、季度□、年☑）修剪  1  次，保证树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行；

7、定期组织浇灌、施肥和松土。乔木每年施肥  1  次，灌木每年施肥2次，地被和草坪植物每年施肥  3  次，花坛植物根据生长情况进行追肥；

8、绿化作业产生的垃圾应在作业完成后2小时内清理干净。

序号

服务项目/内容

服务标准

备注

1

投诉处理

1、按照GB17242的规定，接受业主的投诉。

2、有完善的投诉处理机制，明确投诉处理责任人，做好投诉记录，对外公布监督、投诉电话。

3、积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉及时进行回访，投诉回访率  98%  以上。

4、建立完善的投诉信息反馈机制，认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时反馈，反馈率 98%  以上。